Jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie, niezależnie od tego, czy masz na nie kredyt hipoteczny, czy też nie, musisz odprowadzić od tego wynajmu podatek. W 2021 r. zmieniono przepisy w tym zakresie, więc warto sprawdzić, jakie są aktualne metody rozliczania najmu mieszkania.
Podatek od wynajmu mieszkania – co to jest?
Ustawa definiuje najem prywatny jako umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu może być mienie ruchome oraz nieruchomości.
Różne źródła przychodu a podatek od wynajmu
Zanim ustalimy, od jakiej kwoty należy płacić podatek od wynajmu mieszkania, należy upewnić się, z jakim rodzajem źródła przychodu mamy do czynienia. Podatek od wynajmu mieszkania może być zakwalifikowany jako część prowadzonej działalności lub jako osobne źródło przychodów, czyli najem prywatny.
Jeżeli umowa najmu jest zawierana w ramach działalności gospodarczej, jej opodatkowanie następuje według zasad przewidzianych dla przedsiębiorców. Sytuacja jest inna w przypadku najmu prywatnego.
Ryczałt jako metoda rozliczenia najmu mieszkania
Największą popularnością w najmie prywatnym cieszy się ryczałt ze stawką podstawową wynoszącą 8,5%. To najłatwiejsza forma rozliczenia najmu, ponieważ nie wymaga prowadzenia ewidencji, zaś zaliczki na podatek dochodowy można odprowadzać w cyklach miesięcznych lub kwartalnych. Wysokość podatku ryczałtowego oblicza się bezpośrednio od uzyskanego przychodu. Nie trzeba co miesiąc wyliczać zaliczek ani martwić się o przekroczenie progów. Wadą ryczałtu jest natomiast to, że podatek odprowadza się od przychodu, a nie od dochodu. Jeśli najemca wpłaca Ci na konto 2000 zł, a Ty z tego samodzielnie płacisz czynsz do spółdzielni, zapłacisz ryczałt od kwoty 2000 zł – czyli od przychodu. Nie odliczysz również kosztów związanych np. z remontem. Warto zatem na wstępie, w umowie z najemcą, rozdzielić dwie płatności i poprosić o robienie co miesiąc dwóch oddzielnych przelewów.
Rozliczenie najmu ryczałtem:
- podatek w wysokości 8,5% od przychodu z najmu poniżej 100 000 zł;
- podatek w wysokości 12,5% od przychodu powyżej 100 000 zł.
Ważne jest również to, że w przypadku ryczałtu małżonkowie nie tracą prawa do wspólnego rozliczania się. Jednak granica niższej stawki podatku – do 100 tys. zł przychodu – dotyczy obojga małżonków.
Zmiany w ryczałcie od 2021 roku
Do tej pory jedynie osoby prywatne mogły rozliczać wynajem mieszkania ryczałtem. Od początku 2021 r. każdy właściciel nieruchomości, osoba prywatna, jak i przedsiębiorca może wybrać zryczałtowaną formę opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości.
Stawki pozostały niezmienne:
- 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie;
- 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).
Bez zmiany pozostaje również przepis o odliczeniach w ryczałcie. Pozostają takie same, czyli w przypadku ryczałtu nie możemy odliczyć kosztów czynszu lub mediów i remontów.
Czy trzeba informować urząd o najmie?
Obecnie nie trzeba informować urzędu skarbowego o wynajmie. Jednak jest obowiązek odprowadzania zaliczki podatku od osób fizycznych po przekroczeniu kwoty 3091 zł. Należy ją przelać na konto urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po tym, w którym wystąpił dochód z najmu. W przypadku ryczałtu wystarczy opłacić podatek po raz pierwszy. Pierwsza wpłata zaliczki na podatek lub ryczałtu jest przez urząd skarbowy traktowana jako wybór formy opodatkowania.
Podatek dochodowy od wynajmu. Zasady ogólne
Forma rozliczania na zasadach ogólnych rzadko jest wybierana przez osoby prywatne, ale dość często korzystają z niej przedsiębiorcy. Jeśli rozliczamy się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, musimy liczyć się z dwoma progami dochodowymi: 17% i 32% podatku (gdy dochód wynosi powyżej 85 528 zł). Deklarację roczną składamy do 30.04 roku następnego. Przy tej formie opodatkowania możemy odliczyć od przychodu wszelkie koszty. Co to oznacza? Możemy np. odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, koszty mediów, opłat za energię, internet, a także czynsz do spółdzielni. To nie wszystko – można odliczyć także koszty remontów, napraw i wyposażenia.
Kwota wolna od podatku na zasadach ogólnych
Jeśli zastanawiasz się, od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania, to zależy to od tego, na jakich zasadach się rozliczasz. Jeśli rozliczasz się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, to podatek zapłacisz dopiero po przekroczeniu progu. Podatek zaczynamy naliczać dopiero po przekroczeniu w danym roku tej kwoty. Jednak jeśli uzyskujemy dochody także z innych źródeł, np. wynagrodzenia za pracę, to kwotę wolną od podatku można zastosować tylko jednokrotnie. W związku z tym ma ona znaczenie tylko dla tych osób, które mają dochody jedynie z wynajmu mieszkania.
Ile wynosi kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania?
Kwota wolna od podatku z wynajmu mieszkania dostępna jest w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych i tylko, gdy wynajem mieszkania to jedyny dochód. Oznacza to, że jeśli najem to Twój jedyny dochód w całym roku i nie przekroczy on 8 tys. zł, to Twój podatek do zapłaty wyniesie 0 zł. Nie oznacza to jednak, że nie musisz składać PIT-u. Musisz złożyć zeznanie podatkowe w każdym przypadku.
Podatek liniowy jako metoda rozliczenia wynajmu mieszkania
Stała stawka 19% przy podatku liniowym jest odpowiednia dla osób, które mają wysokie dochody z działalności gospodarczej lub prowadzą działalność skoncentrowaną na zarabianiu na wynajmie.
Jak rozliczyć wspólne mieszkanie?
W przypadku małżeństw, które wynajmują mieszkanie wspólnie, przychody oraz ponoszone koszty z tytułu wynajmu mieszkania rozlicza się na pół. Nie można w deklaracjach rocznych dowolnie wykazywać kwot uzyskanych z najmu. Można natomiast rozliczyć całość przychodu u jednego z małżonków, jednak należy złożyć w urzędzie oświadczenie o opodatkowaniu najmu wyłącznie u męża lub żony. Dokument taki należy złożyć najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy (w roku podatkowym) przychód ze wspólnej własności. W takim przypadku drugi z małżonków nie wykazuje przychodu, chociaż wynajmowane mieszkanie formalnie jest również jego majątkiem.
Kiedy trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania?
Rozliczenie i terminy zależne są od formy opodatkowania, jaką wybierzemy. To, jaki dokładnie PIT należy złożyć i w jakim terminie, zależy właśnie od tego, na jakich zasadach się rozliczamy.
Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania
Ważnym obowiązkiem jest płacenie zaliczek na poczet podatku dochodowego z tytułu wynajmu mieszkania. Zaliczki trzeba płacić na konto urzędu skarbowego do 20. dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty dochód.
Obowiązek płacenia zaliczek powstaje w miesiącu, w którym podatnik przekroczy z tego tytułu kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, a więc 3091 zł. Zaliczki należy obliczać osobno dla różnych źródeł przychodu (np. osobno dla prywatnego wynajmu mieszkania i prowadzonej działalności gospodarczej).
Jaki więc PIT należy złożyć?
W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych podatek za wynajem mieszkania należy rozliczyć razem z innymi osiągniętymi w roku podatkowym dochodami. W tym celu, aby rozliczyć podatek dochodowy za 2021 rok, podatnik powinien złożyć do 30 kwietnia 2022 roku PIT-36.
W przypadku ryczałtu składamy PIT-28. Czas na złożenie rozliczenia wyznaczono na 28 lutego 2022 roku.
Rozliczając się z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych, możemy rozliczyć się na jednym formularzu razem z innymi dochodami np. z tytułu działalności gospodarczej czy umowy o pracę. Składając PIT-28 równolegle składamy inne deklaracje.
Zobacz także wpis: Podatek od sprzedaży nieruchomości – co trzeba wiedzieć >>
